Zmiany w projekcie budowlanym

Każdy gotowy projekt domu musi przed budową przejść proces adaptacji – to jeden z warunków otrzymania pozwolenia na budowę. Adaptację wykonuje architekt adaptujący, którego wybiera Inwestor.

Tekst, który właśnie czytasz, powstał we współpracy z naszymi ekspertami, radcą prawnym i architektami. Pamiętaj jednak, że bardzo dużo zależy od wybranego przez Ciebie architekta adaptującego, lokalizacji i specyfiki Twojej działki, a także od różnic w interpretacji przepisów w poszczególnych urzędach.

Architekt adaptujący, któremu przekażesz do adaptacji gotowy projekt domu:

• zweryfikuje zgodność projektu gotowego z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzeni (MPZP) lub Warunkami Zabudowy (WZ) i dostosuje go do zawartych w nim zapisów i ustaleń
• sprawdzi zgodność projektu z obowiązującymi przepisami, normami i wiedzą techniczną (np. z WT 2021 i Eurokodami)
• przygotuje projekt zagospodarowania terenu, który uwzględni:
  

  • lokalizację projektowanego domu na działce
  • tereny utwardzone, tj. dojścia i dojazdy
  • elementy małej architektury
  • tereny zielone
  • stanowiska postojowe (MPZP / WZ najczęściej wymaga min. 1 miejsca postojowego)
  • usytuowanie śmietnika
  • usytuowanie ewentualnego szamba / oczyszczalni (to także wynika z MPZP / WZ)
  • usytuowanie ewentualnej studni i zbiornika na wody opadowe
  • WLZ energetyczną, czyli Wewnętrzną Linię Zasilającą
  • zewnętrzną instalację gazową
• na podstawie wykonanych badań geologicznych zaadaptuje projekt fundamentów, uwzględniając przy tym lokalne warunki gruntowo-wodne
• zaadaptuje projekt do lokalnych warunków klimatycznych i dopasuje konstrukcję budynku do występujących na terenie warunków i obciążeń, obliczając niezbędne elementy konstrukcji
• naniesie na projekt gotowy zmiany, które z Tobą uzgodni; w przypadku bardziej skomplikowanych zmian wykona rysunek zamienny
• wykona analizy obszaru oddziaływania inwestycji na działki sąsiednie
• przejmie obowiązki projektanta (na podst. art. 20 prawa budowlanego) i załączy aktualne dokumenty, które potwierdzają jego uprawnienia, w tym aktualny wpis do izby zawodowej
• przygotuje informację BIOZ (Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia na budowie)
• sprawdzi kompletność dokumentacji i ewentualnie dołączy do niej:
  

  • Twoje oświadczenie o dysponowaniu prawami do działki na cele budowlane
  • zebrane przez Ciebie we właściwych urzędach opinie, uzgodnienia i oświadczenia, w zależności od specyfiki i lokalizacji działki, m.in.: oświadczenia o zapewnieniu dostaw energii, wody, gazu, ciepła, odbioru odpadów stałych, odprowadzaniu wody deszczowej i ścieków oraz o dostępie działki do drogi publicznej czy uzgodnienie lokalizacji zjazdu (opcjonalnie)
  • decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (dotyczy gruntów klas I - III), jeśli jest wymagana
  • opinię właściwego Konserwatora Zabytków (ewentualne pozwolenie na prace archeologiczne) lub Konserwatora Przyrody (opcjonalnie)
  • pozwolenie wodno-prawne (jeśli wymaga tego specyfika działki)

W skład dokumentacji projektowej wchodzi:

• projekt architektoniczno-budowlany
• projekt techniczny
• bezpłatna zgoda na zmiany
• uprawnienia architektów i branżystów
• charakterystyka energetyczna (dla projektów domów)

Do wniosku o pozwolenie na budowę (ale również do zgłoszenia budowy domu) dołącz 3 egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu (który wykona architekt adaptujący) i projekt architektoniczno-budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami. Nie musisz mieć ze sobą projektu technicznego; ten będzie Ci potrzebny przy zgłoszeniu zakończenia budowy.

Wprowadzanie zmian w projekcie już po uzyskaniu zgody na budowę może skutkować opóźnieniem planowanych prac.

We wrześniu 2020 roku w prawie budowlanym została zmieniona lista i klasyfikacja zmian w projekcie, które zostały nazwane odstąpieniami od zatwierdzonego projektu.

Odstąpienia mogą dotyczyć zagospodarowania działki czy terenu, projektu architektoniczno-budowlanego i innych warunków, które były zawarte w pozwoleniu na budowę.

Możemy je podzielić na istotne i nieistotne, przy czym jedne i drugie wymagają zgody projektanta adaptującego, jednak zmiany istotne musisz zgłosić do właściwego urzędu i wystąpić o zgodę na zmianę pozwolenia na budowę.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu to:

• zmiana projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany
• zmiana charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:

  • powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%
  • wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%
  • liczby kondygnacji
• zmiana warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne […], w tym osoby starsze
• zmiana zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
• odstąpienie wymagające uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień
• zmiana źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej na źródło opalane paliwem stałym.

Jeśli takie zmiany nie zostaną naniesione w projekcie podczas jego adaptacji, ich modyfikacja w trakcie trwania budowy będzie możliwa jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (wydanej przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej). To będzie od Ciebie wymagać sporządzenia projektu zamiennego, który złożysz wraz z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę.

O istotności zmiany decyduje projektant odpowiedniej specjalności, np. architekt, konstruktor, projektant instalacji sanitarnych. Jeżeli on uzna, że planowana przez Ciebie zmiana jest nieistotna i nie wymaga zgłoszenia w urzędzie, zamieści na projekcie odpowiednie informacje (rysunek i opis).

Nieistotne wg nowych przepisów prawa budowlanego są zmiany:

• wymiarów fundamentów, które wynikają z dostosowania do warunków geologicznych
• materiałów budowlanych użytych do konstrukcji budynku, jeśli nie zmieniają parametrów budynku
• przesunięcia lub usunięcia ścian działowych
• przesunięcia lub usunięcia drzwi i okien
• liczby okien, ich wielkości i kształtu czy liczby stolarki okiennej
• rodzaju materiału stolarki okiennej i drzwiowej
• projektowanego przebiegu instalacji wewnętrznych
• projektowanego przebiegu instalacji grzewczej, w tym zmianę lokalizacji kotła grzewczego
• przeznaczenia (funkcji) pomieszczeń, jeśli nie zmienia to powierzchni użytkowej budynku
• konstrukcji dachu, jeśli nie prowadzi to do osłabienia jego wytrzymałości
• technologii wykonania stropów, o ile nie obniży to ich parametrów technicznych

Zmiany nieistotne można nanieść na projekt już w trakcie budowy; nie powodują one przerw w pracach budowlanych.

Nadzór budowlany może w każdej chwili poprosić kierownika budowy o aktualny projekt budowlany, który uwzględnia wszystkie zmiany nieistotne. Zlekceważenie obowiązującego prawa może sprawić, że dom zostanie uznany za samowolę budowlaną.